Osto-opas Bulgarian kiinteistömarkkinoille
Bulgaria siirtyi 1990 luvulla kommunismista vapaaseen markkinatalouteen. Yksityistäminen on päässyt hyvin vauhtiin. Vielä 1990- luvun lopussa kiinteistöjen hinnat olivat eurooppalaisesta näkökulmasta katsottuna huippuedullisia. Muutaman viimeisen vuoden aikana Eurooppalaiset ovat etabloituneet hyvin voimakkaasti Bulgarian kiinteistömarkkinoille, mikä on saanut aikaan uudet markkinat, jotka perustuvat ulkomaiseen ostovoimaan. Muutaman vuoden aikana hinnat ovatkin nousseet hurjaa tahtia. Paineet hintojen nousuun ovat valtavat eikä vähiten EU- jäsenyyden ansiosta 2007 alusta. Silti hintataso on vielä Suomalaisesta ja Pohjois-eurooppalaisesta näkökulmasta katsottuna erittäin edullinen ja houkutteleva. Karrikoiden voidaan todeta, että Bulgariasta on vielä mahdollista saada merinäkymillä kiinteistöjä, joille ei edes löydy määriteltyä hintaa Kreikan, Espanjan, tai Italian vastaavissa rannikkokohteissa tai sitten hinta on niissä niin korkea, että tavallisella kuluttajalla ei ole minkäänlaisia realistisia mahdollisuuksia hankkia niitä.
Turismin kasvu on valtavaa Mustanmeren rannikkokohteissa ja rakentaminen erittäin voimakasta. Voimakkaasta rakentamisesta huolimatta kysyntää erilaisista matkailupalveluista olisi sesonkiaikana. Tämä tuo huomattavia tuottoarvoja kiinteistönomistukseen ja rakentamiseen sekä vuokraamiseen. Jo pelkästään pienen lomakiinteistön tai huoneiston hankkiminen sinällään on tuottoisa sijoitus nykyisellä hintatasolla, jos on valmis pitämään omistuksensa esim. 5 vuotta, koska tulevaisuudessa hintataso on vahvasti nousujohteinen. Jos haluaa vertailupohjaa kiinteistönhintojen kehitykseen entisissä Itä-Euroopan maissa niin ei tarvitse kuin muistella mitä tontit esim. Virossa maksoivat 5 vuotta sitten. Eroavaisuutena voidaan kuitenkin todeta, että Bulgariassa ja sen lähialueilla on noin 80 000 000 asukasta, valtavasti kasvava turismi ja EU-integraation lisäksi alueelle virtaa ulkomaalaisia investointeja myös entisistä IVY- maista.
Sijoitus vai omaan käyttöön?
Sijoittajan näkökulmasta katsottuna, lomahuoneistoa etsiessäsi, suosittelemme keski rannikkoa, St. Vlas:ista Burgasin lentokentälle saakka, sekä etelä rannikkoa Burgasista aina Sozopolin toiselle puolelle. Sunny Beach ei sovellu kovin hyvin sijoittajalle. Sijoittajan pitää varautua siihen, että Sunny Beach on lähes tyhjillään talvikautena.
Jos etsit asuntoa tai tonttia omaan käyttöön, Sunny Beachin alueella kannattaa olla todella tarkka hankittavan huoneiston sijainnista. Sieltäkin kyllä löytää hyviä kohteita, mutta kohteen tulee olla ns. ensimmäistä linjaa rannasta. Tällä alueella turistiaika on todella rauhatonta.
Sunny Beachin aluetta on kovasti kritisoitu myös liiallisen ja sekavan rakentamisen sekä puuttuvan infrastruktuurinsa, kuten selkeän liikennöinnin puutteesta.
Henkilökohtainen auto, on alueella lähes mahdottomuus, johtuen auton parkkeeraamisen ja säilytyksen todella suurista ongelmista.
Sunny Beachin alueella vuokratuloja havittelevat saattavat pettyä, sillä tarjolla on monia asuntoja, kilpailu kovaa ja välttämättä ”omalla matkalla” olevia ei alueella ole. Vuokrat alueella ovat noin 150- 400 € / viikko, riippuen asunnon sijainnista, koosta sekä vuodenajasta.
Sunny Beachille on myös rakentumassa laajoja Villa-kyliä, jotka sijaitsevat Burgas-Varna rantaväylän takana, noin kilometrin päässä itse Sunny Beachin keskustasta. Osa asuntoalueista on vartioituja ja yleensä kaikki jo länsimaiset standardit täyttäviä. Alue kasvaa voimakkaasti ja on sijainniltaan houkuttelevampi kuin itse Sunny Beachin keskusta. Kiinteistöjen ja asuntojen hintataso tällä alueella alkaa muutaman vuoden kuluttua vastata yleistä Euroopan rantalomakohteiden hintatasoa.
Mikäli asunnon hankinnan pääedellytys on saada vuokratuloja, on viisainta katsoa suoraan kaupunkiasuntoja. Burgasin kaupungissa on huutava pula länsimaiset standardit täyttävistä vuokra-asunnoista, nopeaa vauhtia kasvavalle ulkomaalaispopulaatiolle. Vuokrat ovat 150-400 € / kuussa, riippuen tietysti sijainnista, varustelutasosta ja koosta. Vuokralaiset kuitenkin ovat pidempiaikaisia, joten vuokratuloja on mahdollisuus saada ympäri vuoden.
Noin 50 000 € on minimi hinta, jolla saa hankittua studion tai yksiön kerrostalosta. Se on myös riittävästi vanhempaan ok-taloon, joka ei ole kovinkaan kaukana rannasta. Uusrakenteisten ok-talojen hinnat alkavat 80- 90 000 €:sta ja ne ovat suoraan rakennettu länsimaisen standardin mukaiseksi, tupla lasituksineen ja ilmastointeineen.
Yksi parhaimmista tavoista sijoittaa, on hankkia maata, kaavoittaa ja pilkkoa se yksittäisiksi rakennus tonteiksi, ja myydä ne vaikka yksittäin pois. Tällä konseptilla toimien on mahdollisuus saada vähintään 200% voittoa sijoitetulle pääomalle. Aikaa prosessiin kuluu noin 12kk. Hyvää kaavoittamatonta maata löytää 1 €– 15 € / m2 ja kaavoitetun maan hinta on 10 € – 70 € / m2, riippuen tontin koosta ja sijainnista.
Bulgarialaisen yrityksen perustaminen
Mikäli tarkoituksenasi on hankkia kiinteistö ilman maata (kerrostalo asunto) ei sinun tarvitse rekisteröidä Bulgarialaista yritystä. Mikäli aiot hankkia maaomaisuutta, tai ok-talon, on sinun ulkomaalaisena ostajana rekisteröitävä osakeyhtiö Bulgariaan. Bulgarian lakien mukaan ulkomaalainen ei saa omistaa maata, mutta Bulgarialainen yritys voi, vaikka omistaja/t olisivatkin ulkomaalaisia. Yrityksen perustaminen voi alkaa heti, kun tiedät millaista kiinteistöä etsit.
Luotettavan lakimiehen palkkaaminen on aina suositeltavaa, ja hän hoitaa kaiken puolestasi. Aikaa perustamiseen kuluu nykyisin noin 12 viikkoa siitä, kun yhtiöjärjestys on laadittu.
Yhtiö on Ltd. mallinen ns. lepäävä yhtiö, jolla ei ole muuta toimintaa kuin kiinteistön omistaminen. Yhtiön on kuitenkin laadittava verottajalle tilinpäätös vuosittain, mikä on yksinkertainen 0-tulos.
Yhtiöpääoma on (16.6.2008) n. 2600 €, (5 000 BGN), joka on käytössäsi vaikka osaksi kiinteistön hankintahintaa heti, kun yritys on saanut lainvoiman. Lisäksi perustamiseen pitää sisällyttää muita kuluja, jotka ovat n. 1000 €.
Yritykselle pitää perustaa oma pankkitili Bulgariaan, mutta se on mahdollista saada toimivaksi vasta yrityksen rekisteröidyttyä viralliseksi. Tämän vuoksi on hyvä avata oma henkilökohtainen valuuttatili, valittuun pankkiin. Pankista riippuen, tilille on talletettava tilinavauksen yhteydessä, noin 25 €.
Mikäli sinulla on tarkoitus hankkia useampia kiinteistöjä, joissa tulee maata mukana, ei sinun tarvitse perustaa kuin yksi yritys.
Yrityksen perustaminen ja tilien avaaminen on helppoa, kun Sinulla on FinnInvest & Property Managementin suomalainen edustaja mukanasi.
Huoneiston ostaminen
Huoneistoja ja rakennuksia ulkomaalainen voi omistaa suoraan ilman yhtiötä. Huoneistojen osalta on huomattava, että Bulgariassa ei juurikaan tunneta As.Oy muotoista omistamista vaan kerrostalohuoneistot ovat usein kiinteää omaisuutta, joissa tulee mukana laskennallinen osuus maapohjaa. Huoneistoja on myös mahdollista ostaa ilman maata, mikä on myös normaalia, mutta käytännössä ostajan oikeusasema on tietyiltä osin paremmin turvattu maanomistuksen myötä.
Kauppakirjat ja allekirjoittaminen
Kun sopiva kiinteistö on löytynyt, on maksettava (yleensä) 10% kauppahinnasta käsirahaa. Sillä poistetaan kiinteistö markkinoilta, koska Bulgarialaiseen kiinteistönvälitykseen kuuluu, että kiinteistö voi olla edelleen usealla välittäjällä myynnissä. Käsiraha takaa aikaa odottaa yrityksen lainvoimaa, sekä aikaa palkata lakimiehet tarkistamaan kiinteistön omistussuhteet, rasitukset...jne. Tarkistus vie yleensä sellaiset 4 – 5 päivää. Kun yritys on perustettu ja lakimiehesi näyttävät vihreää valoa, on aika sopia molempien osapuolien tapaaminen Notaarilla, jossa lopullinen kauppakirja allekirjoitetaan.
Muistettavaa kuitenkin on, että Bulgaria on yhä hyvin ”käteis maa”. Joten papereiden tarkistusta ja yhtiön lopullista perustamista odotellessa, on hyvä aloittaa järjestelyt lopun kauppasumman siirtämiseksi Bulgarialaiselle pankkitilille.
Suomesta varat siirtyvät Bulgarialaiselle tilille muutamassa pankkipäivässä.
Kauppahinnan päälle tulee ostajan maksettavaksi erilaisia kuluja ja veroja maksimissaan 5% kauppakirjaan kirjoitetusta summasta. Kiinteistövälitystoimistojen normaali palkkio on 3,5% myyntihinnasta.
Kiinteistön hankinta on helppoa, kun Sinulla on FinnInvest & Property Managementin suomalainen edustaja mukanasi.
Yleistä kiinteistökaupasta Bulgariassa
Kiinteistömarkkinat Bulgariassa ovat hyvin dynaamiset ja alalle mahtuu toki monenlaista yrittäjää. Kiinteistönvälitysala ei ole Bulgariassa juuri millään tavoin valvottua, vaan välittäjänä voi toimia kuka tahansa ammatillisesta osaamisesta huolimatta ja tämä näkyy valitettavasti myös käytännössä. Ostajan suoja on varsin heikonlainen käytetyn asunnon kaupassa eikä sitä voi millään tapaa verrata kotimaahan. Ostajalla on hyvin laaja selonottovelvollisuus kaupankohteesta ja siihen velvollisuuteen on syytä suhtautua erityisellä huolella. Jälkikäteen tapahtuva riitely vie aikaa sekä rahaa ja oikeuskäytännön ennalta-arvattavuudessa on vielä myös toivomisen varaa.
Oma erikoisuutensa on myös, että kymmenet eri välittäjät saattavat myydä samaa kohdetta ja jokainen vielä eri hintaan. Tätä ei kannata säikähtää, sillä alaa koskeva lainsäädäntö ja sopimusoikeus on vielä vaiheessaan ja myyjä haluaa tietysti kaupankohteelleen parhaan mahdollisen näkyvyyden ja hinnankin. Myyjä voi alkaa nostamaan hintaa välittömästi kun ulkomaalainen ostaja alkaa tosissaan kiinnostumaan kohteesta. Monesti hintapyyntö kuitenkin palaa ennalleen neuvottelujen jälkeen. Tämä valitettavasti, on melkein maan tapa. Sitten on joukko myyjiä, joiden usko tulevaisuuteen on horjumaton ja hintapyynnöt saattavat muuttua kuukausittain ylöspäin ja pysyvät myös. Tältä osin he valitettavasti ostajan kannalta kuitenkin ovat oikeassa. Kauppatapa on siis kotimaahan verrattuna käänteinen, niin kuin elekielikin. Bulgariassa pään pyörittäminen tarkoittaa kyllä ja meille tuttu nyökyttäminen taas ei.
Bulgariassa on käytössä rekisteri johon kirjataan omistusoikeus ja myös kiinteistötietojärjestelmä. Lisäksi on rekisteri, johon on tullut määräajassa ilmoittautua kommunismista markkinatalouteen siirryttäessä, mikäli haluaa esittää maa-alueisiin liittyviä palautusvaatimuksia. Ulkomaalaisen ostajan on myös rekisteröidyttävä määräajassa nk. Bull-stat rekisteriin, jonka käyttötarkoitus on tilastollinen ja viranomaisia kuten verottajaa palveleva. Tietyillä alueilla on myös kartoitettu erityiseen geologiseen rekisteriin kohdistuuko maa-alueeseen ns. sortumavaaraa. Bulgarian maaperä on tietyiltä osin ongelmallinen ja maaperästä löytyy mineraalilähteitä sekä maan-alaisia vedenvirtauksia, mikä on saanut tietyillä alueilla aikaan maanvyöryjä. Näitä alueita on kartoitettu paikoitellen ja esim. Balchikin alueesta on saatavilla tältä osin kartat. Maapohjan ja alueen kartoittaminen on erittäin tärkeää, koska tällaiselle red-zone alueelle ei kannata, eikä saa rakentaa. Silti näitä alueita on paljolti myynnissä. Rakentamisen intressit huomioiden maaperä on syytä aina tutkia huolella ja tarvittaessa ottaa tarvittavat näytteet ja analysoida ne ennen kuin ryhtyy enemmälti investoimaan. Lisäksi on huomioitava, että monesti kartat ovat varsin vanhoja ja prosessi maaperässä on alati muuttuvaa.
Kaavoitusprosessit ovat myös oma ongelmakenttänsä, koska alueille on vuosien saatossa vahvistettu erilaisia käyttösuunnitelmia. Esim. tonttikoko saattaa muuttua erilaiseksi, kuin mitä asiasta on aikaisemmin esitetty. Jos ostettava maa-alue ei ole määritelty rakentamistarkoituksiin, niin kannattaa huolella selvittää saako maan rakentamiskäyttöön. Jos ostaa esim. maatalousmaata tarkoituksena hakea muutosta maan luonteeseen esim. rakentamistarkoitukseen täytyy myös huomioida prosessista aiheutuvat kustannukset , mitkä ovat tällä hetkellä n 2 -5 €/m2. Jos maan luonteen muuntaminen ei onnistu, niin silloin ei myöskään saa rakennuslupia. Rakennusluvan kannalta helppo vaihtoehto on ostaa esim. tontti, jolla on purkukuntoinen talo , joka on luvan kanssa rakennettu, koska silloin rakennusluvan saaminen on helpompaa ja aikaa sekä rahaa säästyy. Tällöin on myös etuna, että esim. sähkö- ja vesiliittymät ovat jo valmiina.
Bulgarian kiinteistömarkkinat ovat kaiken kaikkiaan turvalliset ja toimivat, kun tietää kenen kanssa asioi ja huolellisesti selvittää kaikki aiheeseen liittyvät käytännön faktat ja tosiseikat. Vieraassa maassa on aina eri tavat toimia ja lainsäädäntö on myös erilainen. Ulkomaalaisen onkin varsin mahdotonta selviytyä näistä esteistä Bulgariassa ilman asiantuntevaa konsultointia.
Huomautamme, että näillä web- sivuilla ja ostajan oppaassa mainitut tiedot ovat yleisluonteista tietoa, mutta oikeuskäytäntö ja lainsäädäntö on jatkuvasti muuttuvaa. Näitä ohjeita ei voi soveltaa käytännön tapauksiin ja FinnInvest & Property Management Ltd. ei vastaa näiden tietojen oikeellisuudesta. Tehdessänne kiinteistöhankintoja Bulgariasta, on syytä aina käyttää asiantuntevia laki- ja välityspalveluita, koska jokainen kauppa on aina oma ainutlaatuinen tapaus.
Meillä on kokemusta, tietoa ja taitoa toimia, joten jätä murehtiminen meidän huoleksi ja keskity tekemään edullisia kiinteistösijoituksia Bulgariassa, kun siihen vielä on mahdollisuus. Ripaus pitkäjännitteisyyttä on myös hyvä muistaa, sillä huolellinen valmistautuminen on osa voittoa.
Kiinteistökauppa Bulgariassa vielä lyhyesti:
Kun olet tehnyt ostopäätöksen ja löytänyt mieleisen kohteen menettely on seuraavanlainen:
1. Suulliset neuvottelut kaupan kohteesta ja ehdoista myyjän kanssa.
2. Kirjallinen esisopimus, johon yksilöitävä huolella kaikki kaupan edellytykset ja varattava riittävä aika yhtiön perustamiseen ja tarvittavien tarkastusten tekemiseen ja dokumenttien hakemiseen eri rekistereistä ja tietolähteistä. Esisopimuksen vakuudeksi on yleensä maksettava käsiraha, (10 % kauppahinnasta) mikä on osa kauppahintaa ja palautettavissa, jos kauppa ei toteudu (yleensä vain kun myyjä peruu).
3. Yhtiön perustamisen yhteydessä avattava pankkitilit rahaliikennettä varten. Yhtiöllä voi olla käytettävä pankkitili vasta kun se on lainvoimainen, joten sitä ennen yrityksen pankkitili on "exist but dead" eli sille ei voi siirtää tai siltä ei voi siirtää varoja. Kauppahinnan maksutilinä mahdollista käyttää myös yksityistiliä. Tämä vaatii valtakirjan esim. lakimiehelle yrityksen pääoman ja kulujen maksamiseksi, jos itse ei ole paikalla varoja siirtämässä.
4. Esisopimusvaiheessa on myös yleensä maksettava kiinteistönvälittäjän palkkio.
5. Kun kaikki tarvittavat selvitykset on tehty päästään lopulliseen kaupantekoon, mikä tapahtuu kirjallisella kauppakirjalla. Kauppakirjat allekirjoitetaan Notaarin toimistossa, joka toimii julkisena kaupanvahvistajana. Kaupantekotilaisuudessa on mukana myös tulkki, joka kääntää Bulgarian kielisen tekstin ostajalle (Notaari vaatii). Kun kauppahinta on maksettu, rekisteröidään omistusoikeuden siirtyminen. Kaupan osalta on myös maksettava varaisiirtovero valtiolle 2 % ja notaarille/ valtiolle meneviin muihin kuluihin on syytä varata noin 0,5 % kauppahinnasta.
6. Tämän jälkeen on vielä annettava tarvittavat ilmoitukset verottajalle ja rekisteröidyttävä Bul-statt rekisteriin, ellei ko. rekisteröintiä ole jo aikaisemmin tehty esim. yhtiön perustamisen osalta, jos kyseessä kiinteistökauppa.
Kiinteistön hankinta on helppoa, kun Sinulla on FinnInvest & Property Managementin suomalainen edustaja mukanasi.